Eine BDSM Wohnung vermieten

Warum sich die Vermietung einer BDSM Wohnung lohnt

Die meisten, die eine BDSM Wohnung vermieten wollen, kennen die Szene bereits selbst. Vielleicht kennst auch du das Gefühl, lange nach einem passenden Rückzugsort gesucht zu haben. Oder du weißt aus eigener Erfahrung, wie schwer es in manchen Regionen ist, einen Club oder Raum zu finden. Genau aus dieser Erfahrung heraus entsteht oft die Idee, eine eigene Wohnung herzurichten und zu vermieten.

Die Nachfrage nach BDSM Ferienwohnungen wächst deutschlandweit. Immer mehr Paare mit Interesse an BDSM teilen mir mit, dass sie nach Räumen suchen, die sie stundenweise oder übers Wochenende mieten können. Ein Grund dafür ist die ungleiche Verteilung von BDSM Clubs in Deutschland. In manchen Regionen gibt es kaum Angebote vor Ort. Paare suchen dann nach Alternativen, um ihrer Neigung nachzugehen. Der Markt für private BDSM Wohnungen wächst also genau dort, wo die Clubszene noch aufholen muss.

Ist deine Wohnung groß genug, erschließt sich dir eine weitere Zielgruppe: Private Veranstalter kleinerer BDSM Events suchen ebenfalls passende Räume für ihre Treffen. Auch hier kannst du mit der richtigen Ausstattung punkten.

Doch bevor du in dieses wachsende Geschäftsmodell einsteigst, klärst du am besten die rechtliche Basis deiner Wohnung.

Darfst du deine Eigentumswohnung als BDSM Wohnung vermieten?

Gehört dir die Wohnung, die du umbauen möchtest, selbst, giltst du als Eigentümer:in. Liegt sie aber in einem Mehrfamilienhaus, spielt die Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle. Sie kann eine gewerbliche oder anstößige Nutzung untersagen, etwa wegen Lärm oder häufig wechselndem Publikumsverkehr. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat 2014 genau das bestätigt. Es untersagte die Nutzung eines Kellerraums als SM-Studio in einer Eigentumswohnanlage, da Nachbarn durch Geräusche und Ansprache erheblich gestört wurden (AG Berlin-Mitte, Az. 29 C 31/13, Urteil vom 13.05.2014).

Mietest du die Wohnung selbst, brauchst du die Erlaubnis deines Vermieters zur Untervermietung. Ohne diese Erlaubnis riskierst du eine fristlose Kündigung. Das gilt besonders, wenn du die Wohnung gewerblich nutzt, ohne das offenzulegen. Sprich deshalb frühzeitig mit deinem Vermieter über deine Pläne.

Steht die Eigentums- oder Mietfrage, geht es als Nächstes um dein Baurecht vor Ort.

Baurecht und Zweckentfremdung beachten

In vielen deutschen Großstädten ist die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum streng reglementiert. Berlin, München und Hamburg schützen ihren Wohnraum durch ein Zweckentfremdungsverbot. Für die stunden- oder tageweise Vermietung brauchst du dort oft eine behördliche Registriernummer. Informiere dich also frühzeitig bei deiner Stadt, bevor du deine BDSM Wohnung zur Vermietung anmeldest.

Ob du dafür eine Nutzungsänderung beim Bauamt beantragen musst, hängt von deiner Stadt und der Art deiner Vermietung ab. Die Vermietung an wechselnde Feriengäste gilt baurechtlich oft als „andere Nutzung als dauerhaftes Wohnen“, denn es ist keine „Nutzung zu Wohnzwecken“ mehr. Kläre das frühzeitig mit deinem Bauamt, bevor du startest. In reinen Wohngebieten lehnen Behörden solche Anträge übrigens häufiger ab. Ohne Genehmigung riskierst du später aber eine Nutzungsuntersagung.

Ich hatte einmal einen Kunden, der seine stundenweise vermieteten BDSM Räume offiziell als Fotostudio angemeldet hat. Das wirkt kurzfristig unauffälliger, löst aber keines der eigentlichen Probleme. Fliegt die tatsächliche Nutzung auf, droht dir Ärger mit dem Bauamt. Auch deine Versicherung zahlt im Zweifel nicht, wenn die angemeldete Nutzung nicht der echten entspricht. Kläre deine Nutzung deshalb lieber von Anfang an ehrlich mit den zuständigen Stellen.

Wie streng die Regeln ausfallen, hängt vom Baugebiet und deinem Geschäftsmodell ab. Vermietest du deine Wohnung als private Ferienwohnung ohne kommerzielle sexuelle Dienstleistungen im Sinne des ProstSchG, giltst du baurechtlich wie ein normaler Beherbergungsbetrieb. Das ist grundsätzlich auch in allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten möglich. Entscheidend ist, dass du deine Nachbarn nicht wesentlich störst, genauso wie schon beim Mietrecht.

Jetzt kommt ein wichtiger Punkt, auf den ich alle meine Kunden regelmäßig hinweisen muss: Vermietest du deine BDSM Wohnung gezielt an Dominas oder andere Sexworker, die deine Räume kommerziell für sexuelle Dienstleistungen nutzen, gilt deine Wohnung baurechtlich als bordellartiger Betrieb. Dafür gelten in vielen Baugebieten deutlich strengere Regeln, teilweise ist diese Nutzung sogar ganz ausgeschlossen. Mehr dazu erfährst du in meinem Artikel über die Planung und Einrichtung eines Domina-Studios.

Ob deine Nutzung am gewählten Ort erlaubt ist, entscheidet also allein das Baurecht. Prüfe deshalb den Bebauungsplan, bevor du eine Wohnung für dein Vorhaben auswählst.

Gewerbe, Steuern und die Grenze zum Prostituiertenschutzgesetz

Bei einer einzelnen Ferienwohnung spricht man in der Regel von einer privaten Vermögensverwaltung. Steuerlich fällt das unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, nicht unter einen Gewerbebetrieb. Du musst also kein Gewerbe anmelden, wenn du einen BDSM Wohnung vermieten möchtest.

Ein Gewerbebetrieb entsteht erst, wenn du Zusatzleistungen wie Reinigung oder Wäscheservice anbietest, oder wenn deine Wohnung durch sehr häufigen Gästewechsel wie ein Beherbergungsbetrieb organisiert ist. Das gilt für jede Ferienwohnung gleichermaßen, unabhängig vom Thema. Sprich deinen Einzelfall daher am besten mit deiner Steuerberatung durch, bevor du startest.

Anders sieht es aber aus, wenn du deine Wohnung gezielt an Dominas oder andere Sexworker vermietest, die dort kommerziell Kundschaft empfangen. Dann gilt deine Wohnung rechtlich als Prostitutionsstätte, und das Prostituiertenschutzgesetz greift mit eigenen, strengen Auflagen. Von diesem Weg rate ich dir im Rahmen dieses Artikels ab. Wenn du doch planst eine BDSM Ferienwohnung als Domina-Studio zu vermieten zeige ich dir in einem eigenen Artikel.

Bleibst du bei der klassischen Vermietung an Paare und Privatpersonen, versteuerst du deine Einnahmen über die Einkommensteuererklärung. Ab einer bestimmten Umsatzgrenze kommen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer dazu. Aber nur, wenn deine Vermietung doch als gewerblich gilt (wie oben erklärt). Bei der Umsatzsteuer lohnt sich ohnehin ein genauer Blick: Für klassische Beherbergung gilt nämlich ein ermäßigter Satz von 7 %, statt der üblichen 19 % auf ein nur stundenweise vermietetes SM-Studio. Willst du deine BDSM Wohnung also als Ferienwohnung bzw. Unterkunft vermieten, sollte die Vermietung möglichst über Nacht sein.

Wie das in der Praxis aussieht, wenn die Trennung zwischen stundenweiser und tageweiser Vermietung für das Finanzamt nicht nachvollziehbar ist, zeigt ein Fall vor dem Niedersächsischen Finanzgericht. Vermietet wurde eine 100 m² große Ferienwohnung. 70 m² waren normale Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. 30 m² waren speziell ausgestattet, darunter ein BDSM-Studio. Das Finanzamt wollte die gesamte Miete mit 19 % besteuern. Das Gericht entschied anders und teilte die Fläche einfach auf. Für die normalen Wohn- und Schlafräume blieb es bei 7 %. Für die speziellen Räume galten die vollen 19 %, da diese steuerlich als Nebenleistung zählen.

Für deine eigene Vermietung heißt das: Hast du normale Räume und einen separaten BDSM-Raum, teilst du deine Einnahmen entsprechend der Fläche auf. Nur der Anteil für die normalen Räume bekommt den ermäßigten Satz.

Das Urteil kam von einem Finanzgericht, nicht vom Bundesfinanzhof. Eine höchstrichterliche Bestätigung gibt es bislang nicht. Lass dir im Zweifel von deiner Steuerberatung die genaue Aufteilung für deine Wohnung bestätigen, um später Fragen vom Finanzamt eindeutig beantworten zu können.

Jetzt stehen Recht und Steuern. Also kannst u dich als Nächstes um die Ausstattung deiner BDSM Ferienwohnung kümmern.

Deine Haftung als Vermieter: Ausstattung sicher planen

Sobald du vermietest, trägst du die Verantwortung für deine Ausstattung. Das nennt sich Betreiberhaftung. Verletzt sich ein Gast durch mangelhaftes Equipment, haftest du dafür. Auch ohne eigenes Verschulden.

Deckenhaken für Bondage oder Sex-Schaukeln brauchen deshalb eine professionelle Verankerung. Ein Handwerker sollte prüfen, ob die Decke das nötige Gewicht trägt. Löst sich ein Haken während der Nutzung, drohen dir schwere rechtliche und finanzielle Folgen.

Auch bei Andreaskreuzen, Spanking-Bänken und ähnlichen Möbeln gilt: Stabilität geht vor Optik. Kaufst du bei einem erfahrenen Hersteller, bekommst du meist geprüfte und belastbare Konstruktionen. Baust du selbst, lohnt sich eine fachkundige Abnahme vor der ersten Vermietung.

Ergänzend schützt dich ein schriftlicher Mietvertrag. Halte darin fest, dass du für Verletzungen durch unsachgemäßen Gebrauch nicht haftest. Kläre außerdem die maximale Personenzahl und den erlaubten Umgang mit deiner Ausstattung. Im Streitfall hilft dir ein klarer Vertrag deutlich mehr als eine mündliche Absprache.

Gut gesicherte Ausstattung ist die eine Seite, sauber gehaltene die andere.

Hygiene und Material richtig wählen

Bei einer BDSM Wohnung nutzen viele verschiedene Gäste dieselbe Ausstattung. Deshalb zählt von Anfang an die richtige Materialwahl.

Wähle für deine Möbel abwischbare und desinfizierbare Oberflächen. Glattes Leder, Kunstleder, Metall und Lack eignen sich hervorragend. Unbehandeltes Holz ist dagegen ungeeignet. Es nimmt Körperflüssigkeiten auf und lässt sich kaum richtig reinigen. Außerdem bleiben hier schnell Gerüche hängen.

Wenn du nicht ganz auf Textilien wie Teppiche verzichten willst, achte auf die richtige Größe. Sie sollten waschbar sein und in eine normale Waschmaschine passen. Große Teppiche lassen sich dagegen kaum hygienisch sauber halten.

Zwischen zwei Buchungen reinigst und desinfizierst du deine gesamte Ausstattung gründlich. Ein fester Ablauf und eine Checkliste für dich oder dein Reinigungspersonal hilft dir dabei, nichts zu vergessen.

Beim Waschen geht es vor allem um Handtücher. Wechsle sie nach jeder Vermietung und wasche sie bei hoher Temperatur. Bei häufiger Vermietung lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem professionellen Wäscheservice. So sparst du Zeit und stellst gleichzeitig gleichbleibende Hygiene sicher.

Halte deine Räume außerdem bewusst aufgeräumt: Zu viel Dekoration staubt schnell ein und macht die Reinigung unnötig kompliziert. Weniger ist hier mehr, sowohl für die Optik als auch für die Hygiene.

Neben Sauberkeit zählt für deine Gäste noch etwas anderes genauso viel: ihre Privatsphäre.

Diskretion für deine Gäste schaffen

Diskretion entscheidet oft darüber, ob sich Gäste bei dir wohlfühlen. Viele möchten anonym anreisen und nicht erkannt werden. Diesen Wunsch nimmst du am besten von Anfang an ernst.

Ein schlüsselloser Zugang über ein smartes Codeschloss hilft dir dabei enorm. Deine Gäste brauchen keinen persönlichen Übergabetermin und keinen direkten Kontakt zu dir. Das erhöht die Privatsphäre deutlich und wirkt gleichzeitig professionell.

Verzichte in deiner Wohnung komplett auf Innenkameras. Das schützt die Privatsphäre deiner Gäste und ist mittlerweile auch bei vielen Buchungsplattformen ausdrücklich vorgeschrieben. Möchtest du dein Eigentum trotzdem absichern, reicht eine Außenkamera am Eingang, sofern du sie klar angibst.

Achte zusätzlich auf einen unauffälligen Zugang zum Gebäude. Ein neutrales Klingelschild und ein diskreter Hauseingang schützen deine Gäste vor neugierigen Blicken der Nachbarschaft. Kommunizierst du diese Punkte schon vor der Buchung, wissen deine Gäste genau, was sie erwartet.

Stehen Recht, Sicherheit und Diskretion, fehlt nur noch eines: dass deine Gäste dich überhaupt finden.

Wo du deine BDSM Wohnung vermieten kannst

Für die Vermarktung deiner BDSM Wohnung gibt es mehrere Wege, jeder mit eigenen Regeln und Grenzen.

Airbnb erlaubt Inserate mit sexuellem Bezug unter klaren Auflagen. Du legst in der Beschreibung offen, welche Ausstattung vorhanden ist, und gibst ein Mindestalter von 18 Jahren an. Explizite sexuelle Fotos sind nicht erlaubt, Bilder deiner Ausstattung mit entsprechendem Hinweis schon. Kommerzielle sexuelle Dienstleistungen bleiben komplett verboten, ebenso Innenkameras in deiner Wohnung.

Booking.com ist deutlich strenger. Inhalte mit eindeutig sexuellem Bezug sind grundsätzlich untersagt, auch in Fotos. Zudem verlangt die Plattform meist einen professionellen Gastgeber-Status. Für eine BDSM Wohnung eignet sich Booking daher nur eingeschränkt.

Spezialisierte Portale für BDSM Ferienwohnungen gehen einen anderen Weg. Dort sind Stundenbuchungen, Partys und auch kommerzielle Bildaufnahmen ausdrücklich erlaubt. Für alles, was auf den großen Plattformen nicht funktioniert, sind solche Portale oft die praktischere Anlaufstelle.

Warum eine Vermietung über eine eigene Website mehr Sinn macht

So unterschiedlich diese Plattformen auch sind, sie haben eine Gemeinsamkeit: Du bestimmst nicht, wie oft und bei welchen Suchanfragen deine Wohnung angezeigt wird. Das entscheidet allein der jeweilige Algorithmus der Seite. Ändert sich dieser oder werden Inhalte von dir als „gefährdend“ eingestuft, kann deine Sichtbarkeit von heute auf morgen einbrechen. In machen Fällen taucht dein zu vermietendes Objekt gar nicht in der Websuche auf.

Mit einer eigenen Website und eigenen Social Media Kanälen sieht das anders aus. Du bestimmst selbst, zu welchen Suchbegriffen du gefunden wirst und wie du deine Zielgruppe ansprichst. Genau hier passieren allerdings die meisten Fehler: falsche Begriffe, gesperrte Beiträge oder Texte, die bei Google gar nicht gefunden werden.

Du musst dich damit aber nicht allein herumschlagen. Da ich auf Beratung und Design für die Erotikbranche spezialisiert bin, kann ich dich auf viele Arten bei der Erstellung einer eigenen Website unterstützen. Dazu gehört sowohl eine Erstellung der Inhalte, aber auch das komplette Webdesign. Außerdem übernehme ich für dich auch gerne die Planung und Erstellung deiner Social-Media-Inhalte, damit deine BDSM Wohnung auch dort sichtbar wird. Im kostenlosen Erstgespräch, das bei meinen Beratungen immer inklusive ist, schauen wir gemeinsam, wo eine Vermarktung sinnvoll ist und wie ich dich dabei unterstützen kann.

Fazit

Eine BDSM Wohnung zu vermieten ist mehr als ein Nischenprodukt. Die Nachfrage wächst, vor allem dort, wo die Clubszene noch dünn ist. Gleichzeitig bringt das Vorhaben viele rechtliche Fragen mit sich, von Mietrecht über Baurecht bis zu Steuern und Werbung.

Wer diese Punkte von Anfang an sauber klärt, spart sich später Ärger mit Nachbarn, Behörden oder dem Finanzamt. Genauso wichtig ist aber auch die Ausstattung deiner BDSM Ferienwohnung. Sie entscheidet darüber, ob deine Gäste sich wohlfühlen und wiederkommen.

Am Ende steht und fällt der Erfolg deiner BDSM Wohnung mit guter Planung und passender Vermarktung. Also nimm dir dafür ausreichend Zeit und dann hast du gute Chancen, in diesem wachsenden Markt Fuß zu fassen.