Einen Swingerclub Standort finden

Der entscheidende Grund für die schwierige Suche liegt in der rechtlichen Einordnung solcher Betriebe. Swingerclubs gelten in den meisten Fällen als Vergnügungsstätte. Das hat erhebliche Konsequenzen für die Immobiliensuche. Hinzu kommen praktische Hürden beim Mieten oder Kaufen sowie baurechtliche Auflagen, die man bei der ersten Besichtigung kennen sollte.

Vergnügungsstätten sind in Mischgebieten zulässig und in manchen Fällen auch in Industriegebieten, wenn keine erheblichen Störungen zu erwarten sind. Das hat erhebliche Konsequenzen für die Immobiliensuche. Reine Wohngebiete und allgemeine Gewerbegebiete scheiden damit von vornherein aus. Der Suchradius schrumpft erheblich.

Den Bebauungsplan deiner Wunschgemeinde kannst du direkt bei der Gemeinde oder der unteren Bauaufsichtsbehörde anfragen. Viele Gemeinden stellen die Pläne kostenlos zur Verfügung, teilweise sogar online. So siehst du schnell, ob ein Standort grundsätzlich infrage kommt. Wenn ein Bebauungsplan Vergnügungsstätten nicht ausdrücklich zulässt, ist das nicht zwingend das Ende. Du kannst einen Ausnahmeantrag stellen. Ob der Erfolg hat, hängt von der Gemeinde und den konkreten Umständen ab. Gerne kannst du mich für Unterstützung bei der Antragsstellung kontaktieren.

Selbst wenn ein Vermieter zunächst zusagt, kann sich das ändern. Kurzfristige Kündigungen, Änderungen im Mietvertrag oder Druck aus der Nachbarschaft sind reale Risiken. Idealerweise kennst du jemanden, dem das Geschäftsmodell eines Swingerclubs vertraut ist. Ansonsten sollte der Nutzungszweck im Vertrag ausdrücklich genannt und abgesichert sein.

Kaufen: Mehr Freiheit, aber auch mehr Verantwortung

Wer kauft, ist unabhängiger. Kein Vermieter kann den Betrieb torpedieren. Das ist ein echter Vorteil. Aber die langfristige finanzielle Bindung ist erheblich. Und nicht jede Immobilie eignet sich als Swingerclub. Mehr dazu, worauf du beim Kauf achten solltest, findest du in meinem Artikel Swingerclub kaufen vs. neu eröffnen.

Die Substanz des Gebäudes entscheidet darüber, was möglich ist. Raumaufteilung, Schallschutz, Lüftung, Sanitäranlagen und die aktuelle Genehmigungslage müssen genau geprüft werden. Wer ein Bestandsgebäude kauft und es ohne vorherige Absprache mit der Bauaufsicht umbaut, riskiert teure Rückbauten.

Wie viele Personen sollen sich im Club aufhalten?

Ab einer bestimmten Personenzahl greift die Versammlungsstättenverordnung. In Baden-Württemberg gilt das ab 200 Personen, in anderen Bundesländern kann die Grenze abweichen. Das hat direkte Auswirkungen auf Fluchtwege, Brandschutz und die Anforderungen an die bauliche Gestaltung.

Wann wurde zuletzt renoviert?

Lass dir den Zustand von Schallschutz, Sanitäranlagen und Lüftung zeigen. Das sind die drei Bereiche, die bei einem Swingerclub besonders relevant sind und die häufig aufwendige Nacharbeiten erfordern. Ein kürzlich renoviertes Gebäude ist kein Garant für ausreichende Schallschutzwerte.

Brandschutz und Fluchtwege

Frag nach dem aktuellen Brandschutzkonzept. Gibt es eines? Ist es aktuell? Erfüllt das Gebäude die Anforderungen oder müssen Fluchtwege nachgerüstet werden? Gerade bei älteren Bestandsgebäuden ist das ein kritischer Punkt. Wer später umbauen muss, zahlt oft deutlich mehr als geplant. Eine Übersicht der wichtigsten baurechtlichen Anforderungen findest du in meinem Artikel Baurecht und Versammlungsstättenverordnung für Swingerclubs.

Wie ist die aktuelle Genehmigungslage?

Gibt es bereits eine Nutzungsgenehmigung als Vergnügungsstätte? Oder muss eine Nutzungsänderung beantragt werden? Das ist ein wesentlicher Unterschied. Eine bestehende Genehmigung spart Zeit und Nerven. Fehlt sie, beginnt das Genehmigungsverfahren von vorn. Das kann Monate dauern.

Wer sind die Nachbarn?

Informiere dich über die direkte Nachbarschaft. Wohnbebauung in unmittelbarer Nähe ist ein ernstzunehmender Faktor. Swingerclubs haben Betriebszeiten, die typischerweise in die Nacht fallen. Lärm, Parkplatzsituation und das Verhalten der Gäste im Umfeld des Clubs werden dem Betreiber rechtlich zugerechnet.

Das gilt auch dann, wenn du den Lärm nicht direkt kontrollieren kannst. Frag dich: Sind die Nachbarn der Nutzung gegenüber neutral? Oder gibt es bereits Vorbehalte? Und wie kannst du dem im besten Fall entgegenwirken?

Du solltest dir über diese Punkte im Vorfeld Klarheit verschaffen, das macht es dir später leichter.

Anderes liegt bei dir: die Kapazität, das Konzept, Zusatzangebote wie die Vermietung als Studio oder spezielle Events. Aber auch hier gilt: Erweiterungen sollten vorab mit den Behörden abgestimmt werden. Wer im Nachhinein feststellt, dass sein Betrieb über die Genehmigung hinausgeht, riskiert ein Einschreiten des Ordnungsamts.

Ein frühes Gespräch mit der Bauaufsicht und dem zuständigen Ordnungsamt ist kein Zeichen von Unsicherheit. Es ist Unternehmertum. Wer frühzeitig klärt, was möglich ist, spart später Zeit, Geld und Ärger.

Ein Swingerclub in Rheinland-Pfalz betrieb seinen Club über Jahre hinweg mit einer Gaststättenerlaubnis als Schank- und Speisewirtschaft. Das Ordnungsamt hatte die Betreiberin bereits 2002 darauf hingewiesen, dass für einen Swingerclub eine Erweiterungserlaubnis erforderlich sei. Dieser Antrag wurde nie gestellt.

Außerdem: Der Club lag in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung. Ab 2015 häuften sich Beschwerden der Nachbarn über Lärm zur Nachtzeit, das Verhalten der Gäste im Umfeld des Clubs und weitere Belästigungen. Das Gericht stellte 2020 fest: Die Behörde muss einschreiten. Der Betrieb war formell illegal. Der Lärm und das Verhalten der Gäste waren dem Betreiber rechtlich zurechenbar.

Das Urteil macht deutlich: Auch wenn Behörden jahrelang nicht handeln, können Nachbarn einen Rechtsanspruch auf Einschreiten durchsetzen. Und dieser Anspruch kann im schlimmsten Fall zur Betriebsstilllegung führen.

Das vollständige Urteil findest du hier: VG Koblenz, Urteil vom 24.11.2020 – 5 K 361/20.KO

Wer frühzeitig die richtigen Fragen stellt und das Gespräch mit den Behörden sucht, ist klar im Vorteil. Die Suche dauert. Das ist normal. Aber wer sie systematisch angeht, findet am Ende die richtige Location.

Wenn du bei deiner Immobiliensuche Unterstützung benötigst, kannst du mich gerne dazu holen. Gemeinsam schauen wir auf Bebauungspläne, gehen Behördengänge strukturiert an und bei Bedarf helfe ich auch gerne bei der Immobiliensuche. Lass uns in einem kostenfreien Erstgespräch einfach mal darüber sprechen, was für eine Art Immobilie du suchst!