Vorschriften für Swingerclubs: Was du wissen solltest

Du willst einen Swingerclub eröffnen? Dann kommst du um das Thema Baurecht nicht herum. Ich erkläre dir, warum Swingerclubs besondere Vorschriften haben, was die Versammlungsstättenverordnung bedeutet und worauf du beim Genehmigungsverfahren achten musst.

Ich bin Grietje, Unternehmensberaterin für die Erotikbranche. Ich habe selbst jahrelange persönliche Erfahrung mit Swingerclubs und Fetisch-Clubs. Diese Orte zu erhalten und zu unterstützen ist mir eine Herzensangelegenheit. Und das funktioniert am besten, wenn Betreiber von Anfang an wissen, welche Regeln gelten.

Um dir die wichtigsten Punkte an einem Beispiel zu erklären, nehme ich einen fiktiven, durchschnittlichen Club in Baden-Württemberg für 200 bis 300 Personen. Die Grundsätze gelten meistens bundesweit, konkrete Zahlen können je nach Bundesland leicht abweichen.

Ordnungsamt und Behörden – Auflagen für Swingerclubs in Deutschland

Grundriss-Planung für Swingerclub Innenräume

Vertragsunterzeichnung Der nächste Schritt beim Swingerclub-Kauf

Warum Swingerclubs besondere Vorschriften haben

Swingerclubs werden in Deutschland bauplanungsrechtlich fast immer als Vergnügungsstätten eingestuft. Das ist keine moralische Bewertung, sondern eine rechtliche Kategorie mit konkreten Folgen.

Was als Vergnügungsstätte gilt

In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fallen unter den Begriff Vergnügungsstätte alle gewerblichen Betriebe, die sich unter Ansprache des Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitstriebs der kommerziellen Unterhaltung widmen. In Baden-Württemberg zählen dazu unter anderem Spielhallen und Wettbüros, Tanzlokale und Diskotheken sowie Swingerclubs und Sexkinos.

Wie Gemeinden den Begriff in der Praxis anwenden, zeigt zum Beispiel das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Winnenden (2021).

Wichtig zu wissen: Bordelle und bordellartige Betriebe gelten nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des VGH Baden-Württemberg nicht als Vergnügungsstätten, sondern als Gewerbebetriebe. Das ist relevant, wenn sich bei einem gemischten Betrieb Fragen zur Nutzungsänderung ergeben.

Wie Gemeinden den Begriff auslegen

Es gibt keine abschließende bundesweite Definition. Die Einordnung hängt davon ab, wie das jeweilige Bundesland die BauNVO-Vorschriften auslegt. Prüfe daher immer die für dein Bundesland geltenden Vorschriften.

Die Stadt Villingen-Schwenningen hält in ihrem Vergnügungsstättenkonzept fest, dass Swingerclubs aus Diskretionsgründen gewerbliche Lagen bevorzugen und deshalb weniger störungsträchtig sind als andere Vergnügungsstätten.

Manche Kommunen sehen Swingerclubs pragmatisch als Betriebe, die aus Diskretionsgründen ohnehin Gewerbelagen bevorzugen und deshalb weniger störungsträchtig sind als andere Vergnügungsstätten. Andere Kommunen ordnen sie ins Rotlicht-Milieu ein, was für Betreiber unfair ist, aber rechtlich zunächst erst mal hingenommen werden muss.

Entscheidend ist, dass du die Einordnung kennst, bevor du planst. Denn sie bestimmt alles, was danach kommt.

Was das für die Standortwahl bedeutet

Die Einstufung als Vergnügungsstätte hat direkte Folgen dafür, wo du deinen Club eröffnen kannst.

In Gewerbegebieten (GE) sind Swingerclubs nur ausnahmsweise zulässig, nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO. Das bedeutet: nicht automatisch, sondern nach Einzelfallprüfung durch die Gemeinde.

In Kerngebieten (MK), also in der Regel zentralen Innenstadtlagen, sind Vergnügungsstätten grundsätzlich zulässig.

In Mischgebieten (MI) ist es möglich, wenn der betreffende Teil des Gebiets überwiegend gewerblich geprägt ist und der Club nicht als sogenannte kerngebietstypische Vergnügungsstätte gilt. Darunter fallen Betriebe, die aufgrund ihrer Größe oder ihres überregionalen Einzugsbereichs eigentlich nur in ein Kerngebiet passen.

In Wohngebieten sind Vergnügungsstätten nicht zulässig.

Im Außenbereich nach § 35 BauGB scheidet ein Swingerclub fast immer aus. Vergnügungsstätten sind dort nicht privilegiert und widersprechen in der Regel den Darstellungen des Flächennutzungsplans.

Bebauungsplan prüfen – bevor du unterschreibst

Prüfe immer den geltenden Bebauungsplan deines Standorts. Gemeinden können die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten über den BauNVO-Standard hinaus einschränken oder komplett ausschließen. Das steht dann direkt im Bebauungsplan, zum Beispiel als Klausel: „Vergnügungsstätten sind zulässig.“

Bevor du einen Mietvertrag unterschreibst oder Geld in Planung investierst: Stelle einen Bauvorbescheid. Das ist eine schriftliche, bindende Auskunft der Baubehörde, ob dein Vorhaben am geplanten Standort grundsätzlich zulässig ist. Er kostet deutlich weniger als ein vollständiger Bauantrag und beantwortet die wichtigste Frage, bevor du irgendwas festlegst.

Alternativ reicht manchmal auch eine formlose schriftliche Anfrage an die untere Bauaufsichtsbehörde. Meistens bekommst du so eine unkomplizierte erste Einschätzung. Bebauungspläne sind öffentlich einsehbar, viele Gemeinden haben sie inzwischen digitalisiert und stellen sie auf eigenen Online-Portalen zur Verfügung. Diese Auskunft ist nicht bindend wie ein offizieller Bauvorbescheid, spart aber Zeit und zeigt dir schnell, ob sich der Standort überhaupt lohnt, weiterzuverfolgen.

Die richtige Betriebsart: Warum eine normale Gaststättenerlaubnis nicht reicht

Das ist einer der häufigsten Fehler, den ich in der Beratung sehe.

Ein Swingerclub ist eine besondere Betriebsart im Sinne des Gaststättenrechts. Er braucht eine eigene Gaststättenerlaubnis mit dieser konkreten Betriebsart. Eine allgemeine Erlaubnis als „Schank- und Speisewirtschaft ohne besondere Betriebseigentümlichkeit“ deckt den Betrieb eines Swingerclubs nicht ab.

Das hat das Bundesverwaltungsgericht 2002 klargestellt: Ein Swingerclub erhält sein Gepräge durch das sexuelle Geschehen, dem gegenüber die Gastronomie nur eine untergeordnete Rolle spielt. Das macht ihn zu einer eigenen Betriebsart, die einer eigenen Erlaubnis bedarf.

Was passiert, wenn du mit der falschen Betriebsart läufst?

Du bist formal illegal, auch wenn der Betrieb inhaltlich genehmigungsfähig wäre. Nachbarn können die Behörde auf dieser Grundlage zum Einschreiten zwingen. Die Behörde kann eine Nutzungsuntersagung verhängen. Der Betrieb muss solange ruhen, bis eine korrekte Erlaubnis vorliegt.

Die Lösung ist einfach: Bei der Antragstellung ausdrücklich die Betriebsart „Swingerclub“ oder „Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen eines Swingerclub-Betriebs“ angeben. Das ist kein Risiko, es ist rechtlich geboten.

Versammlungsstättenverordnung: Ab wann sie gilt und was sie verlangt

Wenn der Standort passt und die Genehmigung in Sicht ist, kommt die nächste große Frage: Fällt dein Club unter die Versammlungsstättenverordnung?

In Baden-Württemberg gilt die Versammlungsstättenverordnung (VStättVO BW) für Räume, die für mehr als 200 gleichzeitige Besucher bestimmt sind. In anderen Bundesländern liegt der Schwellenwert ähnlich, manchmal etwas darunter.

Anderes liegt bei dir: die Kapazität, das Konzept, Zusatzangebote wie die Vermietung als Studio oder spezielle Events. Aber auch hier gilt: Erweiterungen sollten vorab mit den Behörden abgestimmt werden. Wer im Nachhinein feststellt, dass sein Betrieb über die Genehmigung hinausgeht, riskiert ein Einschreiten des Ordnungsamts.

Ein frühes Gespräch mit der Bauaufsicht und dem zuständigen Ordnungsamt ist kein Zeichen von Unsicherheit. Es ist Unternehmertum. Wer frühzeitig klärt, was möglich ist, spart später Zeit, Geld und Ärger.

Was die VStättVO konkret fordert

Wenn die VStättVO greift, musst du folgendes sicherstellen:

Mindestens zwei Ausgänge, die weit auseinanderliegen. Ein einziger Notausgang reicht nicht.
Rettungswegebreite von mindestens 1,20 m je 200 Personen. Bei 400 Personen Kapazität also mindestens 2,40 m. Die Breite muss durchgehend gewährleistet sein, keine Engpässe durch Mobiliar oder Einbauten.
Mindestens zwei unabhängige Rettungswege ins Freie, die ohne Hindernisse erreichbar sind.
Rollstuhlgerechte Toilettenräume sind Pflicht.
Sicherheitsbeleuchtung, die bei Stromausfall automatisch anspringt.
Brandmelde- und Alarmierungsanlagen je nach Größe und Ausstattung des Gebäudes.

Das klingt nach viel. Ist es auch. Und es wird deutlich teurer, wenn du es nicht von Anfang an in die Planung einbeziehst.

Was gilt unter 200 Personen?

Planst du einen kleineren Club? Dann greift die VStättVO nicht direkt. Aber das bedeutet nicht, dass keine Brandschutzanforderungen gelten. Die allgemeinen Brandschutzvorschriften der Landesbauordnung gelten immer. Und die Baubehörde kann im Einzelfall trotzdem Auflagen erteilen, wenn das Risikoprofil des Betriebs es erfordert.

Bestandsschutz: Chancen und Fallen bei Altgebäuden

Viele Betreiber übernehmen bestehende Gebäude, oft alte Gaststätten oder Hotels. Dabei fällt schnell der Begriff Bestandsschutz. Und damit beginnen die Missverständnisse.

Was Bestandsschutz bedeutet: Ein Gebäude, das legal errichtet und zu einem bestimmten Zweck genehmigt wurde, darf weiter in dieser Form genutzt werden, auch wenn aktuelle Vorschriften dagegen sprechen würden. Das klingt gut. Und es ist gut, aber nur solange du nichts Wesentliches änderst.

Bestandsschutz: Chancen und Fallen bei Altgebäuden

Du übernimmst ein Gebäude, das schon als Gaststätte oder Club genehmigt war, änderst weder die Nutzungsart noch die Bausubstanz wesentlich. In diesem Fall kannst du möglicherweise unter den bisherigen Auflagen weiterarbeiten, ohne alle aktuellen VStättVO-Anforderungen vollständig erfüllen zu müssen. Manchmal genügt dann ein Sicherheitskonzept, das du mit der Baubehörde abstimmst. Das kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.

Wann du den Bestandsschutz verlierst

Sobald du wesentlich umbaust. Neue Innenwände, veränderte Raumaufteilung, neue Deckenverkleidungen über alten Holzkonstruktionen, Nutzungsänderung einzelner Räume: Das sind typische Auslöser, die das Gebäude neu bewertbar machen. Ab diesem Punkt gelten aktuelle Vorschriften. In einem Altbau aus den 1960er oder 70er Jahren kann das Brandschutzanforderungen bedeuten, die baulich kaum oder gar nicht zu erfüllen sind.

Sobald du die Betriebsart änderst. Wer aus einer normalen Gaststätte oder einem ehemaligen Bordell einen Swingerclub macht, vollzieht eine Nutzungsänderung. Die frühere Gaststättengenehmigung gilt nicht mehr. Das Gebäude muss dann nach aktuellen Vorschriften für die neue Nutzung genehmigt werden.

Wichtig: Gaststättenerlaubnis und Bestandsschutz sind zwei verschiedene Dinge

Hier gibt es ein Missverständnis, das ich in der Beratung regelmäßig erlebe. Der baurechtliche Bestandsschutz bleibt am Gebäude haften, nicht an der Person. Die Gaststättenerlaubnis dagegen ist personen-, raum- und betriebsartbezogen.

Das bedeutet konkret: Wenn du als neue Person oder mit einem neuen Unternehmen in Räume einziehst, in denen vorher ein Swingerclub, ein Bordell oder eine Gaststätte betrieben wurde, erlischt die alte Gaststättenerlaubnis. Du brauchst eine eigene, neue Erlaubnis. Das gilt unabhängig davon, ob der Vorgängerbetrieb eine passende Konzession hatte oder nicht.

Ausnahme: GmbH-Übernahme. Wenn eine GmbH als juristische Person vollständig erworben wird und dieselbe GmbH weiterbesteht, bleibt die Erlaubnis formal erhalten, weil sie der GmbH selbst erteilt wurde. Bei Einzelpersonen oder Personengesellschaften ist das nicht möglich.

Weitere Falle: Eine Gaststättenerlaubnis erlischt außerdem automatisch, wenn der Betrieb länger als ein Jahr nicht ausgeübt wurde. Wer also ein Gebäude übernimmt, das seit mehr als einem Jahr leer steht, startet immer von null, egal wie gut der Vorgänger aufgestellt war.

Was du vor jedem Umbau tun musst

Bevor du auch nur eine Wand anfasst: schriftliche Anfrage beim Baurechtsamt. Nicht ein Telefonat, einen Bescheid. Du willst wissen: Ist dieser Umbau eine wesentliche Änderung? Entfällt dadurch der Bestandsschutz? Welche Brandschutzanforderungen kommen dann konkret auf mich zu?

Erst wenn du das auf dem Tisch hast, kannst du realistisch kalkulieren. Die Kosten für einen Brandschutzgutachter vor dem Umbau sind ein Bruchteil der Kosten, die entstehen, wenn du das danach klärst.

Bauliche Anforderungen im Überblick

Unabhängig von der VStättVO gibt es bauliche Anforderungen, die für nahezu jeden Swingerclub gelten.

Strikte Trennung von Gaststätten- und Clubbereich

Das ist eine der häufigsten Auflagen, die Behörden erteilen. Gastraum und Spielbereiche müssen baulich getrennt sein, durch eine echte Tür, nicht durch einen Vorhang oder eine gedachte Linie.

Das betrifft auch die Zugangskontrolle: Es sollte einen klar nachvollziehbaren, kontrollierten Zugang zu den Spielbereichen geben, getrennt vom allgemeinen Gaststättenbereich.

Separate Sanitäranlagen für Gastraum und Clubbereich sind empfehlenswert, in manchen Kommunen ausdrücklich gefordert.

Getrennte Lüftungssysteme für beide Bereiche verhindern die Übertragung von Gerüchen und sind hygienisch sinnvoll. Die Bereiche müssen außerdem klar beschildert sein.

Warum das wichtig ist: Diese Trennung ermöglicht es, den Gastraum unter gaststättenrechtlichen Auflagen zu betreiben, während der Clubbereich unter anderen Bedingungen läuft. Wer das nicht umsetzt, riskiert, dass beide Bereiche unter den strengeren Maßstab fallen.

Weitere Vorschriften für Swingerclubs

H3: Weitere Vorschriften für Swingerclubs

Brandschutz

Brandschutz ist der Bereich, bei dem Fehler am teuersten werden. Die genauen Anforderungen hängen von Gebäudeklasse, Nutzfläche und Besucherzahl ab.

Als Mindestanforderung gilt in fast allen Fällen: Rauchmelder in allen Bereichen, Feuerlöscher in ausreichender Anzahl an zugänglichen Stellen, feuerhemmende Türen in relevanten Bereichen sowie Fluchtwegkennzeichnung, die auch bei Stromausfall sichtbar bleibt.

Lass dir das von einem Brandschutzgutachter abnehmen, bevor du eröffnest. Eine Feuerbeschau durch die zuständige Behörde kommt sowieso. Besser du weißt vorher, was sie findet.

Schallschutz

Besonders in Mischgebieten ist Schallschutz ein kritisches Thema. Musik, Stimmen, Betriebsgeräusche: All das kann in Nachbargebäude übertragen werden. Die erlaubten Immissionsrichtwerte hängen vom Baugebiet und der Uhrzeit ab. Nachts gelten deutlich strengere Grenzwerte.

Lass die Schalldämmung vor dem Umbau berechnen, nicht danach. Nachträglicher Schallschutz ist teurer und oft schwieriger umzusetzen.

Barrierefreiheit

Mindestens ein barrierefreier Zugang ist in der Regel Pflicht. Bei mehrgeschossigen Gebäuden gilt das mindestens für ein Geschoss. Rollstuhlgerechte Toiletten sind je nach Betriebsgröße vorgeschrieben.

Das Genehmigungsverfahren: Was auf dich zukommt

Die Umwandlung eines bestehenden Gebäudes in einen Swingerclub ist fast immer genehmigungspflichtig. Plane daher viel Zeit ein. Mehrere Monate zwischen erstem Antrag und erteilter Genehmigung sind keine Ausnahme, sondern die Regel.

Was geprüft wird

Nutzungsänderung: Liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor? Fast immer ja, wenn aus einer Gaststätte ein Swingerclub wird. Die Behörde prüft, ob die neue Nutzung einem anderen städtebaulichen Anlagentypus entspricht. Das tut sie.

Baurechtliche Zulässigkeit: Ist die neue Nutzung am Standort überhaupt zulässig? Gewerbegebiet, Mischgebiet oder Kerngebiet? Bebauungsplan prüfen. Dazu mehr im Abschnitt zur Standortwahl.

Gaststättenrechtliche Voraussetzungen: Welche Betriebsart wird in der Erlaubnis eingetragen? Eine allgemeine Schankwirtschaftserlaubnis reicht nicht, der Swingerclub muss als solcher eingetragen werden.

Brandschutz und VStättVO: Werden alle Anforderungen erfüllt? Bei größeren Betrieben und Altgebäuden ist ein Brandschutzgutachten oft verpflichtend vorzulegen.

Auflagen: Die Behörde kann spezifische Auflagen erteilen, zu Lärmschutz, baulicher Trennung oder einem Sicherheitskonzept. Diese Auflagen sind Teil der Genehmigung und werden regelmäßig kontrolliert.

Was du vorbereiten solltest

Detaillierter Grundriss mit Maßangaben und Raumbezeichnungen. Betriebskonzept mit Öffnungszeiten, maximaler Besucherzahl und Konzept der Zugangskontrolle. Nachweis der Stellplätze. Brandschutznachweis je nach Gebäude. Schallschutznachweis je nach Lage und Nachbarsituation.

Ein Hinweis aus der Praxis: Viele Verfahren scheitern nicht an der Sache, sondern an fehlenden Unterlagen. Die Behörde fragt nach, du reichst nach, die Behörde fragt wieder nach. Das kostet Monate. Leg die Unterlagen vollständig vor, von Anfang an.

Am besten arbeitest du von Anfang an mit einem Architekten zusammen, der Erfahrung mit Vergnügungsstätten hat. Und mit einem Berater, der die Branche kennt. Als Unternehmensberaterin, die exklusiv für die Erotikbranche tätig ist, begleite dich gerne von der ersten Standortfrage bis zur Eröffnung.

Kontaktiere mich gern für ein kostenfreies Erstgespräch, um über dein Vorhaben oder aktuelles Projekt zu sprechen.

Ich unterstütze dich gern mit meinen Services in den Bereichen Marketing, Beratung und Design.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die konkreten Anforderungen variieren je nach Bundesland und Gemeinde. Für deine Situation empfehle ich, die zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde und bei Bedarf einen Fachanwalt für Bau- oder Verwaltungsrecht hinzuzuziehen.

FAQ

Häufige Fragen

Ab wann gilt die Versammlungsstättenverordnung für einen Swingerclub?

In Baden-Württemberg ab 200 gleichzeitigen Besuchern. In anderen Bundesländern kann der Schwellenwert leicht abweichen. Darunter gelten trotzdem die allgemeinen Brandschutzvorschriften der Landesbauordnung.

Brauche ich für einen Swingerclub eine besondere Gaststättenerlaubnis?

Ja. Ein Swingerclub ist eine besondere Betriebsart und braucht eine eigene Erlaubnis mit dieser Betriebsart. Eine allgemeine Gaststättenerlaubnis reicht nicht und setzt dich bei Kontrollen und Nachbarklagen einer unnötigen Angriffsfläche aus.

Was ist der Bauvorbescheid und warum brauche ich ihn?

Der Bauvorbescheid ist eine schriftliche, rechtlich bindende Auskunft der Baubehörde zu einer konkreten Frage deines Vorhabens. Er klärt, ob dein Standort grundsätzlich taugt, bevor du Geld investierst. Er ist der wichtigste erste Schritt vor allem anderen.

Kann ein Umbau den Bestandsschutz kosten?

Ja. Wesentliche bauliche Änderungen führen dazu, dass das Gebäude nach aktuellen Vorschriften neu bewertet wird. In Altbauten können dann Brandschutzanforderungen gelten, die schwer oder gar nicht zu erfüllen sind. Deshalb immer vorher schriftlich mit dem Baurechtsamt abstimmen.

Muss ich als Betreiber für das Verhalten meiner Gäste außerhalb einstehen?

Ja, in gewissem Umfang. Lärm durch An- und Abfahrt der Gäste fällt rechtlich auf den Betreiber zurück. Das Gleiche gilt für Verunreinigungen im unmittelbaren Umfeld durch Gäste des Clubs. Security für den Außenbereich ist deshalb nicht nur eine Frage des Komforts, sondern auch der Haftung.

Kann ich die Gaststättenerlaubnis des Vorgängers übernehmen?

Nein, in aller Regel nicht. Die Gaststättenerlaubnis ist personenbezogen und erlischt beim Inhaberwechsel. Du musst eine eigene Erlaubnis beantragen. Eine Ausnahme gilt, wenn du eine GmbH als Ganzes übernimmst, weil die Erlaubnis dann der GmbH als juristischer Person erteilt wurde. Außerdem erlischt jede Gaststättenerlaubnis automatisch, wenn der Betrieb länger als ein Jahr nicht ausgeübt wurde.

Gilt der Bestandsschutz eines Altgebäudes auch für mich als neuen Betreiber?

Der baurechtliche Bestandsschutz bleibt am Gebäude, nicht an der Person. Er kann dir also helfen, wenn du ohne wesentliche Umbaumaßnahmen und ohne Nutzungsänderung übernimmst. Die Gaststättenerlaubnis dagegen musst du neu beantragen. Bestandsschutz und Gaststättenerlaubnis sind zwei getrennte Rechtsinstrumente.

Inhaltsverzeichnis

Warum Swingerclubs besondere Vorschriften haben

Was als Vergnügungsstätte gilt

Wie Gemeinden den Begriff auslegen

Was das für die Standortwahl bedeutet

Bebauungsplan prüfen – bevor du unterschreibst

Die richtige Betriebsart: Warum eine normale Gaststättenerlaubnis nicht reicht

Was passiert, wenn du mit der falschen Betriebsart läufst?

Versammlungsstättenverordnung: Ab wann sie gilt und was sie verlangt

Was die VStättVO konkret fordert

Was gilt unter 200 Personen?

Bestandsschutz: Chancen und Fallen bei Altgebäuden

Bestandsschutz: Chancen und Fallen bei Altgebäuden

Wann du den Bestandsschutz verlierst

Wichtig: Gaststättenerlaubnis und Bestandsschutz sind zwei verschiedene Dinge

Was du vor jedem Umbau tun musst

Bauliche Anforderungen im Überblick

Strikte Trennung von Gaststätten- und Clubbereich

Weitere Vorschriften für Swingerclubs

Das Genehmigungsverfahren: Was auf dich zukommt

Was du vorbereiten solltest

Häufige Fragen