Du hast eine Idee, ein Konzept und den Mut. Jetzt fehlt nur noch die passende Immobilie. Klingt einfach. Ist es aber nicht.
Wer einen Swingerclub oder BDSM-Club eröffnen will, stößt bei der Standortsuche schnell auf eine Reihe von Hürden. Manche schreibt das Gesetz vor. Andere ergeben sich aus der Praxis. Dieser Artikel zeigt dir, womit du rechnen musst.
Der entscheidende Grund für die schwierige Suche liegt in der rechtlichen Einordnung solcher Betriebe. Swingerclubs gelten in den meisten Fällen als Vergnügungsstätte. Das hat erhebliche Konsequenzen für die Immobiliensuche. Hinzu kommen praktische Hürden beim Mieten oder Kaufen sowie baurechtliche Auflagen, die man bei der ersten Besichtigung kennen sollte.
Was ist eine Vergnügungsstätte und warum betrifft dich das?
Das Ordnungsamt entscheidet, wie dein Betrieb eingestuft wird. Swinger- und BDSM-Clubs landen dabei fast immer in der Kategorie Vergnügungsstätte. Dazu zählen laut Baunutzungsverordnung unter anderem Spielhallen, Diskotheken und Porno-Kinos. Auch Swingerclubs fallen üblicherweise darunter.
Vergnügungsstätten sind in Mischgebieten zulässig und in manchen Fällen auch in Industriegebieten, wenn keine erheblichen Störungen zu erwarten sind. Das hat erhebliche Konsequenzen für die Immobiliensuche. Reine Wohngebiete und allgemeine Gewerbegebiete scheiden damit von vornherein aus. Der Suchradius schrumpft erheblich.
Den Bebauungsplan deiner Wunschgemeinde kannst du direkt bei der Gemeinde oder der unteren Bauaufsichtsbehörde anfragen. Viele Gemeinden stellen die Pläne kostenlos zur Verfügung, teilweise sogar online. So siehst du schnell, ob ein Standort grundsätzlich infrage kommt. Wenn ein Bebauungsplan Vergnügungsstätten nicht ausdrücklich zulässt, ist das nicht zwingend das Ende. Du kannst einen Ausnahmeantrag stellen. Ob der Erfolg hat, hängt von der Gemeinde und den konkreten Umständen ab. Gerne kannst du mich für Unterstützung bei der Antragsstellung kontaktieren.
Außerdem solltest du den Begriff „Trading-Down-Effekt“ kennen. Viele Behörden argumentieren damit, dass eine Vergnügungsstätte den Wert der Nachbarschaft senke. Denn leider werden Swinger- und BDSM-Clubs noch immer dem Rotlicht-Milieu zugeordnet. Dieses Argument wird rechtlich zunehmend kritischer betrachtet. Trotzdem begegnet es dir in Gesprächen mit den Behörden immer wieder.
Mieten oder kaufen?
Beide Wege haben ihren Haken
Mieten: Günstig einsteigen, aber abhängig bleiben
Wer mietet, bindet weniger Kapital und kann im Notfall schneller aus einer Situation heraus. Das klingt attraktiv. Der Haken: Viele Vermieter lehnen diese Art von Betrieb ab. Manche denken automatisch an ein Bordell. Andere befürchten, dass ein Swingerclub den Mietspiegel der Umgebung senkt.
Selbst wenn ein Vermieter zunächst zusagt, kann sich das ändern. Kurzfristige Kündigungen, Änderungen im Mietvertrag oder Druck aus der Nachbarschaft sind reale Risiken. Idealerweise kennst du jemanden, dem das Geschäftsmodell eines Swingerclubs vertraut ist. Ansonsten sollte der Nutzungszweck im Vertrag ausdrücklich genannt und abgesichert sein.
Kaufen: Mehr Freiheit, aber auch mehr Verantwortung
Wer kauft, ist unabhängiger. Kein Vermieter kann den Betrieb torpedieren. Das ist ein echter Vorteil. Aber die langfristige finanzielle Bindung ist erheblich. Und nicht jede Immobilie eignet sich als Swingerclub. Mehr dazu, worauf du beim Kauf achten solltest, findest du in meinem Artikel Swingerclub kaufen vs. neu eröffnen.
Die Substanz des Gebäudes entscheidet darüber, was möglich ist. Raumaufteilung, Schallschutz, Lüftung, Sanitäranlagen und die aktuelle Genehmigungslage müssen genau geprüft werden. Wer ein Bestandsgebäude kauft und es ohne vorherige Absprache mit der Bauaufsicht umbaut, riskiert teure Rückbauten.
Was du bei der ersten Besichtigung prüfen solltest
Die erste Besichtigung ist keine Formalie. Sie ist der Moment, in dem du die wichtigsten Fragen klärst. Nimm dir dafür ausreichend Zeit und geh mit einer Liste zum Termin, auf der du die wichtigsten Punkte abhaken kannst.
Selbst wenn ein Vermieter zunächst zusagt, kann sich das ändern. Kurzfristige Kündigungen, Änderungen im Mietvertrag oder Druck aus der Nachbarschaft sind reale Risiken. Idealerweise kennst du jemanden, dem das Geschäftsmodell eines Swingerclubs vertraut ist. Ansonsten sollte der Nutzungszweck im Vertrag ausdrücklich genannt und abgesichert sein.
Wie viele Personen sollen sich im Club aufhalten?
Ab einer bestimmten Personenzahl greift die Versammlungsstättenverordnung. In Baden-Württemberg gilt das ab 200 Personen, in anderen Bundesländern kann die Grenze abweichen. Das hat direkte Auswirkungen auf Fluchtwege, Brandschutz und die Anforderungen an die bauliche Gestaltung.
Wann wurde zuletzt renoviert?
Lass dir den Zustand von Schallschutz, Sanitäranlagen und Lüftung zeigen. Das sind die drei Bereiche, die bei einem Swingerclub besonders relevant sind und die häufig aufwendige Nacharbeiten erfordern. Ein kürzlich renoviertes Gebäude ist kein Garant für ausreichende Schallschutzwerte.
Brandschutz und Fluchtwege
Frag nach dem aktuellen Brandschutzkonzept. Gibt es eines? Ist es aktuell? Erfüllt das Gebäude die Anforderungen oder müssen Fluchtwege nachgerüstet werden? Gerade bei älteren Bestandsgebäuden ist das ein kritischer Punkt. Wer später umbauen muss, zahlt oft deutlich mehr als geplant. Eine Übersicht der wichtigsten baurechtlichen Anforderungen findest du in meinem Artikel Baugenehmigung für Swingerclubs.
Wer sind die Nachbarn?
Gibt es bereits eine Nutzungsgenehmigung als Vergnügungsstätte? Oder muss eine Nutzungsänderung beantragt werden? Das ist ein wesentlicher Unterschied. Eine bestehende Genehmigung spart Zeit und Nerven. Fehlt sie, beginnt das Genehmigungsverfahren von vorn. Das kann Monate dauern.
Wie ist die aktuelle Genehmigungslage?
Informiere dich über die direkte Nachbarschaft. Wohnbebauung in unmittelbarer Nähe ist ein ernstzunehmender Faktor. Swingerclubs haben Betriebszeiten, die typischerweise in die Nacht fallen. Lärm, Parkplatzsituation und das Verhalten der Gäste im Umfeld des Clubs werden dem Betreiber rechtlich zugerechnet.
Das gilt auch dann, wenn du den Lärm nicht direkt kontrollieren kannst. Frag dich: Sind die Nachbarn der Nutzung gegenüber neutral? Oder gibt es bereits Vorbehalte? Und wie kannst du dem im besten Fall entgegenwirken?
Du solltest dir über diese Punkte im Vorfeld Klarheit verschaffen, das macht es dir später leichter.
Was Behörden vorschreiben und was dir niemand abnimmt
Einiges ist gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar: Brandschutz, Lärmschutzauflagen, die passende Nutzungsart im Bebauungsplan und die korrekte gaststättenrechtliche Erlaubnis. Ein Swingerclub benötigt eine Erweiterungserlaubnis für diese besondere Betriebsart. Eine normale Gaststättenerlaubnis als Schank- und Speisewirtschaft reicht nicht aus.
Anderes liegt bei dir: die Kapazität, das Konzept, Zusatzangebote wie die Vermietung als Studio oder spezielle Events. Aber auch hier gilt: Erweiterungen sollten vorab mit den Behörden abgestimmt werden. Wer im Nachhinein feststellt, dass sein Betrieb über die Genehmigung hinausgeht, riskiert ein Einschreiten des Ordnungsamts.
Ein frühes Gespräch mit der Bauaufsicht und dem zuständigen Ordnungsamt ist kein Zeichen von Unsicherheit. Es ist Unternehmertum. Wer frühzeitig klärt, was möglich ist, spart später Zeit, Geld und Ärger.
Ein realer Rechtsstreit als Warnung
Ein veröffentlichtes Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz aus dem Jahr 2020 zeigt, was passieren kann, wenn mehrere dieser Punkte gleichzeitig schiefgehen.
Ein Swingerclub in Rheinland-Pfalz betrieb seinen Club über Jahre hinweg mit einer Gaststättenerlaubnis als Schank- und Speisewirtschaft. Das Ordnungsamt hatte die Betreiberin bereits 2002 darauf hingewiesen, dass für einen Swingerclub eine Erweiterungserlaubnis erforderlich sei. Dieser Antrag wurde nie gestellt.
Außerdem: Der Club lag in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung. Ab 2015 häuften sich Beschwerden der Nachbarn über Lärm zur Nachtzeit, das Verhalten der Gäste im Umfeld des Clubs und weitere Belästigungen. Das Gericht stellte 2020 fest: Die Behörde muss einschreiten. Der Betrieb war formell illegal. Der Lärm und das Verhalten der Gäste waren dem Betreiber rechtlich zurechenbar.
Das Urteil macht deutlich: Auch wenn Behörden jahrelang nicht handeln, können Nachbarn einen Rechtsanspruch auf Einschreiten durchsetzen. Und dieser Anspruch kann im schlimmsten Fall zur Betriebsstilllegung führen.
Das vollständige Urteil findest du hier: VG Koblenz, Urteil vom 24.11.2020 – 5 K 361/20.KO
Anderes liegt bei dir: die Kapazität, das Konzept, Zusatzangebote wie die Vermietung als Studio oder spezielle Events. Aber auch hier gilt: Erweiterungen sollten vorab mit den Behörden abgestimmt werden. Wer im Nachhinein feststellt, dass sein Betrieb über die Genehmigung hinausgeht, riskiert ein Einschreiten des Ordnungsamts.
Ein frühes Gespräch mit der Bauaufsicht und dem zuständigen Ordnungsamt ist kein Zeichen von Unsicherheit. Es ist Unternehmertum. Wer frühzeitig klärt, was möglich ist, spart später Zeit, Geld und Ärger.
Fazit
Die Standortsuche für einen Swinger- oder BDSM-Club ist komplex. Das liegt daran, dass viele Faktoren gleichzeitig passen müssen: der Bebauungsplan, die Immobilie, der Vermieter, der Kaufpreis, die Nachbarschaft und die Genehmigungslage.
Wer frühzeitig die richtigen Fragen stellt und das Gespräch mit den Behörden sucht, ist klar im Vorteil. Die Suche dauert. Das ist normal. Aber wer sie systematisch angeht, findet am Ende die richtige Location.
Wenn du bei deiner Immobiliensuche Unterstützung benötigst, kannst du mich gerne dazu holen. Gemeinsam schauen wir auf Bebauungspläne, gehen Behördengänge strukturiert an und bei Bedarf helfe ich auch gerne bei der Immobiliensuche.
Ich begleite dich mit meiner Gründungsberatung oder der allgemeinen Unternehmensberatung von der Standortfrage bis zur Eröffnung. Lass uns in einem kostenfreien Erstgespräch einfach mal darüber sprechen, was für eine Art Immobilie du suchst!
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FAQ
Häufige Fragen
In der Regel in Mischgebieten und Kerngebieten. Manchmal auch in Industriegebieten. Reine Wohn- und allgemeine Gewerbegebiete scheiden aus. Die genaue Einordnung hängt vom Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde ab.
Nein. Ein Swingerclub gilt als besondere Betriebsart und benötigt eine entsprechende Erweiterungserlaubnis. Eine Erlaubnis als Schank- und Speisewirtschaft deckt den Betrieb nicht ab.
Ja. Vermieter können die Vermietung für bestimmte Nutzungsarten verweigern oder den Vertrag entsprechend einschränken. Es empfiehlt sich, den Nutzungszweck im Mietvertrag klar zu benennen und rechtlich abzusichern.
