Gerichtsurteile zu Swingerclubs

Die meisten Swingerclubs scheitern nicht aus Gründen der Moral. Sie scheitern wegen Baugenehmigung, falscher Betriebsart oder einem Umbau zur falschen Zeit. Ich habe mir die wichtigsten Gerichtsurteile zu Swingerclubs angesehen und erkläre dir, was wirklich passiert ist.

Rechtsfragen rund um Swingerclubs sind komplizierter, als sie auf den ersten Blick wirken. Das Thema zieht sich durch mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig: Gaststättenrecht, Baurecht, Immissionsschutz, Mietrecht. Ich beobachte das seit Jahren in der Beratung. Die Fälle, die ich dir hier zeige, sind keine Randnotizen. Sie sind die Grundlage für das, was heute gilt.

Justitia-Statue als Symbol für Gerichtsurteile zu Swingerclubs

Beratungsgespräch zu Swingerclub-Gründung und Genehmigung

Überfordert vom Papierkram – was Betreiber über Swingerclub-Recht wissen müssen

Bauplan für Umbau – Bestandsschutz beim Swingerclub prüfen

Richterhammer – Gericht entscheidet über Nutzungsänderung Swingerclub

Das Grundsatz Gerichtsurteil zu Swingerclubs: Ist das legal?

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Frage am 6. November 2002 beantwortet. Az.: 6 C 16.02. Es ist die wichtigste Entscheidung, die es zu diesem Thema gibt.

Ein Gaststättenbetreiber in Bayern wollte seine Erlaubnis erweitern. In räumlich getrennten Räumen im Obergeschoss seiner Gaststätte, abseits der Bundesstraße und weit weg vom nächsten Ort, wollte er einen privaten Partykreis eröffnen. Das, was heute Swingerclub heißt.

Das Landratsamt lehnte ab. Begründung: Der Betrieb leiste der Unsittlichkeit Vorschub, § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Gaststättengesetz.

Das Bundesverwaltungsgericht sah das anders. Der Leitsatz des Urteils ist kurz:

Wer ohne strafrechtlich relevantes Verhalten in einem abgeschirmten Bereich einen Swinger-Club betreibt, leistet dadurch nicht stets der Unsittlichkeit Vorschub.

Das Gericht nannte drei Bedingungen, unter denen das gilt:

Kein strafrechtlich relevantes Geschehen im Betrieb
Keine ungewollte Konfrontation Dritter, insbesondere Minderjähriger
Räumliche Abschirmung, kein Öffentlichkeitsbezug

Wenn diese drei Punkte erfüllt sind, besteht ein Rechtsanspruch auf die Gaststättenerlaubnis. Die Behörde hat kein Ermessen. Sie muss genehmigen.

Das Gaststättenrecht ist Gefahrenabwehrrecht. Es soll keine Moral durchsetzen. Das ist die entscheidende Aussage dieses Urteils. Und sie gilt bis heute.

Was viele übersehen: Das BVerwG hat die Sache zurückverwiesen. Andere Genehmigungsvoraussetzungen mussten noch geprüft werden. Das Urteil war kein Freifahrtschein, sondern die Klärung einer einzigen Frage, die jahrelang für Verwirrung gesorgt hatte.

Bistro wird Swingerclub: Was dann passiert

Drei Jahre nach dem BVerwG-Urteil eröffnete ein Betreiber in Sandhausen im Rhein-Neckar-Kreis einen Swingerclub. Das Problem: Die Räume waren als Bistro genehmigt.

Er hatte umgebaut. Aus dem Gastraum wurden Umkleideräume, separate Zimmer, ein Duschraum, eine Küche und ein Dampfbad mit Sauna. Das Landratsamt sprach eine Nutzungsuntersagung aus. Der Betreiber wehrte sich.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigte die Untersagung am 28. November 2006 (Az.: 3 S 2377/06). Der Beschluss ist unanfechtbar.

Die Kernaussage: Die Umwandlung eines Bistros in einen Swingerclub ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Ein Swingerclub ist bauplanungsrechtlich eine Vergnügungsstätte, keine Gaststätte. Und eine Vergnügungsstätte unterliegt anderen, oft strengeren Regeln.

Was ist eine Vergnügungsstätte?

Im deutschen Baurecht ist eine Vergnügungsstätte eine gewerbliche Nutzungsart, die sich unter Ansprache von Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitstrieb der kommerziellen Unterhaltung widmet. Swingerclubs fallen eindeutig darunter.

Das hat direkte Folgen für die Standortwahl:

In reinen und allgemeinen Wohngebieten: nie zulässig
In Mischgebieten: nur in überwiegend gewerblich geprägten Teilen, und nur wenn nicht kerngebietstypisch
In Gewerbegebieten: nur ausnahmsweise nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
In Kerngebieten: allgemein zulässig

Kurze Erklärung zum Begriff kerngebietstypisch, weil er häufig missverstanden wird: Er hat nichts mit dem Aussehen eines Betriebs zu tun. Die kleine schäbige Spielhalle an der Ecke ist im Rechtssinn kerngebietstypisch, weil sie einen überregionalen Einzugsbereich anspricht und auf ein breites, allgemeines Publikum ausgelegt ist. Der Begriff bezieht sich auf Einzugsbereich, Publikumsstruktur und Betriebsgröße, nicht auf Ästhetik. Ein kleiner, diskreter Club, der erkennbar nur ein lokales Publikum anspricht, wird eher als nicht kerngebietstypisch eingestuft. Ein großer Club mit überregionalem Marketing und hoher Kapazität schon. Das entscheidet mit darüber, ob dein Antrag im Gewerbegebiet überhaupt eine Chance hat.

Die wichtigste Lehre aus Sandhausen: Die Gaststättenerlaubnis des Vorgängers schützt dich nicht. Wer zuerst umbaut und dann fragt, riskiert eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Das heißt: Betrieb einstellen, solange keine bestandskräftige Genehmigung vorliegt.

Der falsche Standort: Außenbereich ohne Chance

Ein Jahr vor dem BVerwG-Urteil entschied das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße einen Fall, der zeigt, wie früh eine falsche Standortwahl alles zunichtemachen kann.

Kläger in Rheinland-Pfalz wollten ihr Wohnhaus im Außenbereich in einen Swingerclub umwandeln. Das Grundstück lag außerhalb jeder Ortslage. Der Flächennutzungsplan wies die Fläche als Landwirtschaft aus. Früher war dort eine Gaststätte betrieben worden.

Die Kläger argumentierten: Die Abgelegenheit sei doch ein Vorteil. Keine Nachbarn, viele Parkplätze, diskret.

Das Gericht wies die Klage ab. Az.: 2 K 357/02.NW, 25. Juli 2002. Zweistufige Begründung:

Erstens: Ein Swingerclub ist eine Vergnügungsstätte, keine Gaststätte. Die frühere Gaststättengenehmigung ist nicht übertragbar.

Zweitens: Im Außenbereich nach § 35 BauGB sind Vergnügungsstätten nicht privilegiert. Sie sind unzulässig, wenn öffentliche Belange entgegenstehen. Der Flächennutzungsplan weist Landwirtschaft aus. Das reicht.

Der Bestandsschutz hat hier nicht geholfen

Die Kläger argumentierten, das Gebäude habe früher als Gaststätte Bestandsschutz genossen. Das Gericht lehnte das ab: Der Bestandsschutz war erloschen, weil die genehmigte Gaststättennutzung längst durch Wohnnutzung ersetzt worden war. Wer eine genehmigte Nutzung aufgibt, verliert den Bestandsschutz dafür. Jede neue Nutzung muss nach aktuellen Vorschriften genehmigt werden.

Die Gerichtsurteile zu Swingerclubs zeigen hier: ein Außenbereich ist baurechtlich fast immer die falsche Wahl für einen Swingerclub. Die Abgelegenheit, die inhaltlich attraktiv wirkt, ist rechtlich ein K.O.-Kriterium. Und alter Bestandsschutz schützt nur die Nutzung, für die er entstanden ist.

Zehn Jahre Nachbarschaftsstreit: Der Fall Big Bamboo

Dieser Fall ist ein Lehrstück. Nicht wegen eines einzelnen Urteils, sondern wegen der gesamten Entwicklung über mehrere Instanzen und fast ein Jahrzehnt.

Der Swingerclub „Big Bamboo“ in Koblenz-Stolzenfels betrieb seinen Betrieb in einem Gebäudekomplex außerhalb der Ortslage, direkt an einer Bundesstraße, neben einer Bahnstrecke. Seit spätestens 2006 lief er als Swingerclub. Das Problem: Die gaststättenrechtliche Erlaubnis der Stadt Koblenz aus dem Jahr 2002 lautete auf „Schank- und Speisewirtschaft ohne besondere Betriebseigentümlichkeit“. Keine passende Konzession für das, was dort tatsächlich stattfand.

Die unmittelbaren Nachbarn klagten. Nicht gegen den Swingerclub als solchen, sondern auf gaststätten- und immissionsschutzrechtliches Einschreiten der Stadt. Ihre Beschwerdepunkte:

Lärm durch Gäste und Fahrzeuge zur Nachtzeit
Nackte Personen auf öffentlich sichtbaren Balkonen
Sexspielzeug und Plakate mit „Stinkefingern“ in den zum Wohnhaus gewandten Fenstern
Urin und Fäkalien auf dem Nachbargrundstück

Anderes liegt bei dir: die Kapazität, das Konzept, Zusatzangebote wie die Vermietung als Studio oder spezielle Events. Aber auch hier gilt: Erweiterungen sollten vorab mit den Behörden abgestimmt werden. Wer im Nachhinein feststellt, dass sein Betrieb über die Genehmigung hinausgeht, riskiert ein Einschreiten des Ordnungsamts.

Ein frühes Gespräch mit der Bauaufsicht und dem zuständigen Ordnungsamt ist kein Zeichen von Unsicherheit. Es ist Unternehmertum. Wer frühzeitig klärt, was möglich ist, spart später Zeit, Geld und Ärger.

Erste Instanz: Nachbarn haben recht

Das Verwaltungsgericht Koblenz gab den Nachbarn im November 2020 recht (Az. 5 K 361/20.KO).

Begründung: Der Betrieb läuft ohne die richtige Konzession. Ein Swingerclub ist eine besondere Betriebsart und braucht eine eigene Gaststättenerlaubnis. Die Gaststättenerlaubnis als normale Schankwirtschaft deckt den Betrieb nicht ab.

Zusätzlich wurden die Belästigungen als unzumutbar eingestuft und dem Betreiber zugerechnet:

Lärm: Messungen ergaben Werte von bis zu 61 dB(A) nachts, der erlaubte Grenzwert lag bei 40 dB(A)
Balkone: Nacktes Auftreten auf öffentlich einsehbaren Flächen gilt als grob ungehöriges Verhalten nach § 118 OWiG
Fensterdeko: Provokatives Sexspielzeug zum Nachbarhaus hin ist eine unzumutbare Belästigung
Gästeverhalten außen: Was Gäste auf dem Weg zum und vom Club tun, fällt auf den Betreiber zurück

Zweite Instanz: Nachbarn scheitern doch

Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hob die Urteile im November 2021 auf (Az. 6 A 10687/21.OVG).

Warum? Weil die Stadt zwischenzeitlich gehandelt hatte. Sie erteilte eine Änderungserlaubnis, die den Swingerclub-Betrieb jetzt formal abdeckte. Damit war die formelle Illegalität beseitigt.

Das OVG berücksichtigte außerdem die besondere Lage: Das Grundstück der Nachbarn liegt im Außenbereich, direkt an der Bundesstraße und neben einer Bahnstrecke. Diese Vorbelastung durch Verkehrs- und Schienenlärm mindert die Schutzwürdigkeit der Nachbarn. Man kann vom Club nicht denselben Lärmschutz verlangen wie in einem ruhigen Wohngebiet.

Ohne einen weiterhin nachweisbaren Verstoß gegen nachbarschützende Normen konnten die Nachbarn keinen Anspruch auf Einschreiten mehr geltend machen.

Was diese Gerichtsurteile zu Swingerclubs zeigen

Zehn Jahre Streit, Lärmmessungen, Kontrollen, Gerichtsverfahren wären vermeidbar gewesen. Mit einer einzigen richtigen Konzession von Anfang an.

Die richtige Betriebsart in der Konzession ist kein Formalismus. Sie ist der einzige rechtliche Schutz, wenn Nachbarn klagen. Wer mit einer falschen Betriebsart läuft, setzt sich einer Angriffsfläche aus, die völlig vermeidbar ist.

Praxisbeispiel: Der ehemalige Maihof in Altleiningen

Der Swingerclub Maihof in Altleiningen (Rheinland-Pfalz), später umbenannt in „Event-Hotel Charisma„, schloss im Oktober 2022 endgültig. Die Betreiber hatten das Gebäude Anfang 2020 übernommen.

Das Gebäude war ein alter Gaststätten- und Hotelbetrieb. Sie renovierten aufwändig: Wände verkleidet, Räume umgebaut, Mobiliar ausgetauscht. Dann kam Corona. Dann die Energiepreise: fünftausend Liter Heizöl pro Monat, Preis vervierfacht. Und parallel dazu behördliche Probleme, die den Betrieb immer schwieriger machten.

Kein veröffentlichtes Urteil, aber ein bekanntes Muster: Wer in einem Bestandsgebäude aufwändig umbaut, verliert möglicherweise den Bestandsschutz. Das Gebäude wird dann nach aktuellen Vorschriften bewertet. Und aktuelle Brandschutzanforderungen der Versammlungsstättenverordnung sind in einem Altbau oft kaum oder gar nicht erfüllbar.

Bestandsschutz bedeutet: Ein legal errichtetes Gebäude darf weiter in der genehmigten Form genutzt werden, auch wenn aktuelle Vorschriften dagegen sprechen würden. Aber: Sobald du wesentlich umbaust, fällt dieser Schutz weg. Was „wesentlich“ ist, hängt vom Einzelfall ab. Neue Innenwände, veränderte Raumaufteilung, Deckenverkleidungen über Holzkonstruktionen: Das sind typische Auslöser.

Vor jedem Umbau gilt deshalb: Schriftliche Anfrage beim Baurechtsamt. Nicht ein Telefonat, einen Bescheid. Du willst wissen: Gilt dieser Umbau als wesentliche Änderung? Entfällt der Bestandsschutz? Welche Brandschutzanforderungen kommen dann? Erst dann kannst du realistisch kalkulieren.

Bonus aus Österreich: Maske verhindert Sex, Miete entfällt

Dieser Fall kommt nicht aus Deutschland, hat aber eine Aussage, die auch hier relevant ist.

Während der Corona-Pandemie weigerte sich ein österreichischer Swingerclub-Betreiber, für sein Lokal die volle Miete zu zahlen. Begründung: Wegen der Maskenpflicht sei eine dem Vertragszweck entsprechende Nutzung nicht möglich gewesen. Der Vermieter klagte auf Nachzahlung.

Der Oberste Gerichtshof Österreich entschied am 19. März 2024 zugunsten des Betreibers (Az. 4 Ob 225/23a). Die Maskenpflicht habe die Anbahnung und Ausübung ungezwungener sexueller Begegnungen verhindert. Das Mietobjekt war für seinen vertraglichen Zweck nicht nutzbar. Kein Anspruch auf volle Miete.

Bonus aus Österreich: Maske verhindert Sex, Miete entfällt

Das Gericht anerkannte ausdrücklich: Der Kernzweck eines Swingerclubs ist körperliche Nähe und sexuelle Begegnungen, nicht die Gastronomie. Speisen und Getränke sind Nebensache. Das deckt sich mit der deutschen Rechtslage.

Daraus folgt für deinen Mietvertrag: Wenn dort nur „Sauna und Gastronomiebetrieb“ steht, aber tatsächlich ein Swingerclub betrieben wird, kann das im Streitfall gegen dich verwendet werden. Der tatsächliche Betriebszweck muss im Vertrag stehen.

Was du aus diesen Gerichtsurteilen zu Swingerclubs mitnimmst

Kein einziger dieser Gerichtsurteile zu Swingerclubs scheitert an der Moral. Sie scheitern an konkreten, vermeidbaren Fehlern.

Aus allen Fällen zusammen ergeben sich vier Punkte:

Standort vor der Unterschrift klären. Lass dir vom Baurechtsamt schriftlich bestätigen, welches Baugebiet vorliegt. Außenbereich scheidet fast immer aus. Reine Wohngebiete immer. Und im Gewerbegebiet zusätzlich prüfen, ob der Bebauungsplan Vergnügungsstätten ausdrücklich ausschließt.
Die richtige Konzession beantragen. Lass die Gaststättenerlaubnis ausdrücklich als Swingerclub eintragen. Eine allgemeine Gaststättenerlaubnis schützt dich nicht vor Nutzungsuntersagungen und nimmt dir den rechtlichen Schutz gegenüber Nachbarklagen.
Jeden Umbau vorab abstimmen. Nicht mit dem Handwerker. Mit dem Baurechtsamt, schriftlich. Bestandsschutz endet, sobald du wesentlich umbaust.
Mietvertrag richtig gestalten. Den tatsächlichen Betriebszweck klar benennen. Das schützt dich im Streitfall über Nutzbarkeit und Mietzahlung.

Fazit

Du willst deinen Swingerclub auf sicherem Fundament aufbauen? Ich begleite dich von der Standortfrage bis zur Eröffnung.

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FAQ

Häufige Fragen

Ist ein Swingerclub in Deutschland legal?

Ja. Das Bundesverwaltungsgericht hat 2002 klargestellt, dass ein Swingerclub in abgeschirmten Räumen ohne strafrechtlich relevantes Geschehen genehmigt werden muss, wenn keine anderen Versagungsgründe vorliegen.

Reicht eine normale Gaststättenerlaubnis für einen Swingerclub?

Nein. Ein Swingerclub ist eine besondere Betriebsart und braucht eine eigene Gaststättenerlaubnis mit dieser Betriebsart. Wer mit einer falschen Konzession betreibt, hat keine rechtliche Absicherung gegenüber Behörden und Nachbarn.

Kann ich einen Swingerclub in einem alten Gaststättengebäude eröffnen?

Nur wenn du die Nutzungsänderung genehmigen lässt. Die Genehmigung des Vorgängers gilt für seine Betriebsart, nicht für deine. Und vor jedem Umbau muss der Bestandsschutz geprüft werden.

Was passiert, wenn Nachbarn klagen?

Sie können auf behördliches Einschreiten klagen, wenn du gegen nachbarschützende Normen verstößt oder deine Konzession nicht zum tatsächlichen Betrieb passt. Der Big-Bamboo-Fall zeigt, wie lang und teuer das werden kann.

Gilt das auch für BDSM-Clubs?

Dieselben Grundprinzipien gelten: Vergnügungsstätte, richtige Betriebsart, passender Standort. Was sich unterscheidet, ist die konkrete Nutzungsart, die in der Genehmigung beschrieben sein muss.

Inhaltsverzeichnis

Das Grundsatz Gerichtsurteil zu Swingerclubs: Ist das legal?

Bistro wird Swingerclub: Was dann passiert

Was ist eine Vergnügungsstätte?

Der falsche Standort: Außenbereich ohne Chance

Der Bestandsschutz hat hier nicht geholfen

Zehn Jahre Nachbarschaftsstreit: Der Fall Big Bamboo

Erste Instanz: Nachbarn haben recht

Zweite Instanz: Nachbarn scheitern doch

Was diese Gerichtsurteile zu Swingerclubs zeigen

Praxisbeispiel: Der ehemalige Maihof in Altleiningen

Bonus aus Österreich: Maske verhindert Sex, Miete entfällt

Bonus aus Österreich: Maske verhindert Sex, Miete entfällt

Was du aus diesen Gerichtsurteilen zu Swingerclubs mitnimmst

Aus allen Fällen zusammen ergeben sich vier Punkte:

Fazit

Häufige Fragen

Grietje