Gerichtsurteile zu Swingerclubs

Rechtsfragen rund um das Thema Swingerclub eröffnen sind komplizierter, als sie auf den ersten Blick wirken. Das Thema zieht sich durch mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig: Gaststättenrecht, Baurecht, Immissionsschutz, Mietrecht. Ich beobachte das seit Jahren in der Beratung. Die Fälle, die ich dir hier zeige, sind keine Randnotizen. Sie sind die Grundlage für das, was heute gilt.

Ein Gaststättenbetreiber in Bayern wollte seine Erlaubnis erweitern. In räumlich getrennten Räumen im Obergeschoss seiner Gaststätte, abseits der Bundesstraße und weit weg vom nächsten Ort, wollte er einen privaten Partykreis eröffnen. Das, was heute Swingerclub heißt.

Das Landratsamt lehnte ab. Begründung: Der Betrieb leiste der Unsittlichkeit Vorschub, § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Gaststättengesetz.

Das Bundesverwaltungsgericht sah das anders. Der Leitsatz des Urteils ist kurz:

Wer ohne strafrechtlich relevantes Verhalten in einem abgeschirmten Bereich einen Swinger-Club betreibt, leistet dadurch nicht stets der Unsittlichkeit Vorschub.

Das Gericht nannte drei Bedingungen, unter denen das gilt:

• Kein strafrechtlich relevantes Geschehen im Betrieb
• Keine ungewollte Konfrontation Dritter, insbesondere Minderjähriger
• Räumliche Abschirmung, kein Öffentlichkeitsbezug

Wenn diese drei Punkte erfüllt sind, besteht ein Rechtsanspruch auf die Gaststättenerlaubnis. Die Behörde hat kein Ermessen. Sie muss genehmigen.

Das Gaststättenrecht ist Gefahrenabwehrrecht. Es soll keine Moral durchsetzen. Das ist die entscheidende Aussage dieses Urteils. Und sie gilt bis heute.

Was viele übersehen: Das BVerwG hat die Sache zurückverwiesen. Andere Genehmigungsvoraussetzungen mussten noch geprüft werden. Das Urteil war kein Freifahrtschein, sondern die Klärung einer einzigen Frage, die jahrelang für Verwirrung gesorgt hatte.

Er hatte umgebaut. Aus dem Gastraum wurden Umkleideräume, separate Zimmer, ein Duschraum, eine Küche und ein Dampfbad mit Sauna. Das Landratsamt sprach eine Nutzungsuntersagung aus. Der Betreiber wehrte sich.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigte die Untersagung am 28. November 2006 (Az.: 3 S 2377/06). Der Beschluss ist unanfechtbar.

Die Kernaussage: Die Umwandlung eines Bistros in einen Swingerclub ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Ein Swingerclub ist bauplanungsrechtlich eine Vergnügungsstätte, keine Gaststätte. Und eine Vergnügungsstätte unterliegt anderen, oft strengeren Regeln.

Das hat direkte Folgen für die Standortwahl:

• In reinen und allgemeinen Wohngebieten: nie zulässig
• In Mischgebieten: nur in überwiegend gewerblich geprägten Teilen, und nur wenn nicht kerngebietstypisch
• In Gewerbegebieten: nur ausnahmsweise nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO
• In Kerngebieten: allgemein zulässig

Kurze Erklärung zum Begriff kerngebietstypisch, weil er häufig missverstanden wird: Er hat nichts mit dem Aussehen eines Betriebs zu tun. Die kleine schäbige Spielhalle an der Ecke ist im Rechtssinn kerngebietstypisch, weil sie einen überregionalen Einzugsbereich anspricht und auf ein breites, allgemeines Publikum ausgelegt ist. Der Begriff bezieht sich auf Einzugsbereich, Publikumsstruktur und Betriebsgröße, nicht auf Ästhetik. Ein kleiner, diskreter Club, der erkennbar nur ein lokales Publikum anspricht, wird eher als nicht kerngebietstypisch eingestuft. Ein großer Club mit überregionalem Marketing und hoher Kapazität schon. Das entscheidet mit darüber, ob dein Antrag im Gewerbegebiet überhaupt eine Chance hat.

Die wichtigste Lehre aus Sandhausen: Die Gaststättenerlaubnis des Vorgängers schützt dich nicht. Wer zuerst umbaut und dann fragt, riskiert eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Das heißt: Betrieb einstellen, solange keine bestandskräftige Genehmigung vorliegt.

Kläger in Rheinland-Pfalz wollten ihr Wohnhaus im Außenbereich in einen Swingerclub umwandeln. Das Grundstück lag außerhalb jeder Ortslage. Der Flächennutzungsplan wies die Fläche als Landwirtschaft aus. Früher war dort eine Gaststätte betrieben worden.

Die Kläger argumentierten: Die Abgelegenheit sei doch ein Vorteil. Keine Nachbarn, viele Parkplätze, diskret.

Das Gericht wies die Klage ab. Az.: 2 K 357/02.NW, 25. Juli 2002. Zweistufige Begründung:

1. Ein Swingerclub ist eine Vergnügungsstätte, keine Gaststätte. Die frühere Gaststättengenehmigung ist nicht übertragbar.
2. Im Außenbereich nach § 35 BauGB sind Vergnügungsstätten nicht privilegiert. Sie sind unzulässig, wenn öffentliche Belange entgegenstehen. Der Flächennutzungsplan weist Landwirtschaft aus. Das reicht.

Die Gerichtsurteile zu Swingerclubs zeigen hier: ein Außenbereich ist baurechtlich fast immer die falsche Wahl für einen Swingerclub. Die Abgelegenheit, die inhaltlich attraktiv wirkt, ist rechtlich ein K.O.-Kriterium. Und alter Bestandsschutz schützt nur die Nutzung, für die er entstanden ist.

Der Swingerclub „Big Bamboo“ in Koblenz-Stolzenfels betrieb seinen Betrieb in einem Gebäudekomplex außerhalb der Ortslage, direkt an einer Bundesstraße, neben einer Bahnstrecke. Seit spätestens 2006 lief er als Swingerclub. Das Problem: Die gaststättenrechtliche Erlaubnis der Stadt Koblenz aus dem Jahr 2002 lautete auf „Schank- und Speisewirtschaft ohne besondere Betriebseigentümlichkeit“. Keine passende Konzession für das, was dort tatsächlich stattfand.

Die unmittelbaren Nachbarn klagten. Nicht gegen den Swingerclub als solchen, sondern auf gaststätten- und immissionsschutzrechtliches Einschreiten der Stadt. Ihre Beschwerdepunkte:

• Lärm durch Gäste und Fahrzeuge zur Nachtzeit
• Nackte Personen auf öffentlich sichtbaren Balkonen
• Sexspielzeug und Plakate mit „Stinkefingern“ in den zum Wohnhaus gewandten Fenstern
• Urin und Fäkalien auf dem Nachbargrundstück

Begründung: Der Betrieb läuft ohne die richtige Konzession. Ein Swingerclub ist eine besondere Betriebsart und braucht eine eigene Gaststättenerlaubnis. Die Gaststättenerlaubnis als normale Schankwirtschaft deckt den Betrieb nicht ab.

Zusätzlich wurden die Belästigungen als unzumutbar eingestuft und dem Betreiber zugerechnet:

• Lärm: Messungen ergaben Werte von bis zu 61 dB(A) nachts, der erlaubte Grenzwert lag bei 40 dB(A)
• Balkone: Nacktes Auftreten auf öffentlich einsehbaren Flächen gilt als grob ungehöriges Verhalten nach § 118 OWiG
• Fensterdeko: Provokatives Sexspielzeug zum Nachbarhaus hin ist eine unzumutbare Belästigung
• Gästeverhalten außen: Was Gäste auf dem Weg zum und vom Club tun, fällt auf den Betreiber zurück

Warum? Weil die Stadt zwischenzeitlich gehandelt hatte. Sie erteilte eine Änderungserlaubnis, die den Swingerclub-Betrieb jetzt formal abdeckte. Damit war die formelle Illegalität beseitigt.

Das OVG berücksichtigte außerdem die besondere Lage: Das Grundstück der Nachbarn liegt im Außenbereich, direkt an der Bundesstraße und neben einer Bahnstrecke. Diese Vorbelastung durch Verkehrs- und Schienenlärm mindert die Schutzwürdigkeit der Nachbarn. Man kann vom Club nicht denselben Lärmschutz verlangen wie in einem ruhigen Wohngebiet.

Ohne einen weiterhin nachweisbaren Verstoß gegen nachbarschützende Normen konnten die Nachbarn keinen Anspruch auf Einschreiten mehr geltend machen.

Die richtige Betriebsart in der Konzession ist kein Formalismus. Sie ist der einzige rechtliche Schutz, wenn Nachbarn klagen. Wer mit einer falschen Betriebsart läuft, setzt sich einer Angriffsfläche aus, die völlig vermeidbar ist.

Das Gebäude war ein alter Gaststätten- und Hotelbetrieb. Sie renovierten aufwändig: Wände verkleidet, Räume umgebaut, Mobiliar ausgetauscht. Dann kam Corona. Dann die Energiepreise: fünftausend Liter Heizöl pro Monat, Preis vervierfacht. Und parallel dazu behördliche Probleme, die den Betrieb immer schwieriger machten.

Kein veröffentlichtes Urteil, aber ein bekanntes Muster: Wer in einem Bestandsgebäude aufwändig umbaut, verliert möglicherweise den Bestandsschutz. Das Gebäude wird dann nach aktuellen Vorschriften bewertet. Und aktuelle Brandschutzanforderungen der Versammlungsstättenverordnung sind in einem Altbau oft kaum oder gar nicht erfüllbar.

Bestandsschutz bedeutet: Ein legal errichtetes Gebäude darf weiter in der genehmigten Form genutzt werden, auch wenn aktuelle Vorschriften dagegen sprechen würden. Aber: Sobald du wesentlich umbaust, fällt dieser Schutz weg. Was „wesentlich“ ist, hängt vom Einzelfall ab. Neue Innenwände, veränderte Raumaufteilung, Deckenverkleidungen über Holzkonstruktionen: Das sind typische Auslöser.

Vor jedem Umbau gilt deshalb: Schriftliche Anfrage beim Baurechtsamt. Nicht ein Telefonat, einen Bescheid. Du willst wissen: Gilt dieser Umbau als wesentliche Änderung? Entfällt der Bestandsschutz? Welche Brandschutzanforderungen kommen dann? Erst dann kannst du realistisch kalkulieren.

Während der Corona-Pandemie weigerte sich ein österreichischer Swingerclub-Betreiber, für sein Lokal die volle Miete zu zahlen. Begründung: Wegen der Maskenpflicht sei eine dem Vertragszweck entsprechende Nutzung nicht möglich gewesen. Der Vermieter klagte auf Nachzahlung.

Der Oberste Gerichtshof Österreich entschied am 19. März 2024 zugunsten des Betreibers (Az. 4 Ob 225/23a). Die Maskenpflicht habe die Anbahnung und Ausübung ungezwungener sexueller Begegnungen verhindert. Das Mietobjekt war für seinen vertraglichen Zweck nicht nutzbar. Kein Anspruch auf volle Miete.

Warum ist das für dich relevant?

Das Gericht anerkannte ausdrücklich: Der Kernzweck eines Swingerclubs ist körperliche Nähe und sexuelle Begegnungen, nicht die Gastronomie. Speisen und Getränke sind Nebensache. Das deckt sich mit der deutschen Rechtslage.

Daraus folgt für deinen Mietvertrag: Wenn dort nur „Sauna und Gastronomiebetrieb“ steht, aber tatsächlich ein Swingerclub betrieben wird, kann das im Streitfall gegen dich verwendet werden. Der tatsächliche Betriebszweck muss im Vertrag stehen.

Aus allen Fällen zusammen ergeben sich vier Punkte:

1. Standort vor der Unterschrift klären. Lass dir vom Baurechtsamt schriftlich bestätigen, welches Baugebiet vorliegt. Außenbereich scheidet fast immer aus. Reine Wohngebiete immer. Und im Gewerbegebiet zusätzlich prüfen, ob der Bebauungsplan Vergnügungsstätten ausdrücklich ausschließt.
2. Die richtige Konzession beantragen. Lass die Gaststättenerlaubnis ausdrücklich als Swingerclub eintragen. Eine allgemeine Gaststättenerlaubnis schützt dich nicht vor Nutzungsuntersagungen und nimmt dir den rechtlichen Schutz gegenüber Nachbarklagen.
3. Jeden Umbau vorab abstimmen. Nicht mit dem Handwerker. Mit dem Baurechtsamt, schriftlich. Bestandsschutz endet, sobald du wesentlich umbaust.
4. Mietvertrag richtig gestalten. Den tatsächlichen Betriebszweck klar benennen. Das schützt dich im Streitfall über Nutzbarkeit und Mietzahlung.

Du willst deinen Swingerclub auf sicherem Fundament aufbauen? Ich begleite dich von der Standortfrage bis zur Eröffnung.

Kontaktiere mich gern für ein kostenfreies Erstgespräch, um über dein Vorhaben oder aktuelles Projekt zu sprechen. Erst danach entscheiden wir, an welcher Stelle und wie ich dich unterstützen kann.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für deine konkrete Situation empfehle ich zusätzlich einen Fachanwalt für Verwaltungs- oder Baurecht.